Во время продажи дома оказалось, что земля не в собственности. Дальнейшие действия?

Купить дом в Уфе с нужной площадью, планировкой и расположением – успешная сделка, о которой многие только мечтают.

С другой стороны, существуют «горячие предложения»: «купить участок земли Уфа под строительство дома».

Как сделать правильный выбор и не ошибиться?

Зачастую на рынке недвижимости встречаются заманчивые предложения о покупке готового жилого дома либо административного здания по стоимости ниже рыночной.

Рассмотрим, какие могут быть причины невысокой цены за привлекательное здание.

Проблемы при покупке дома в Уфе

Для того чтобы радость от сделки купли-продажи не обернулась чередой судебных разбирательств, важно обратить внимание на основные возможные проблемы с приобретаемой недвижимостью:

• владение приобретено в браке;
• существуют ограничения на недвижимость;
• отсутствует согласие на продажу доли здания от остальных правообладателей;
• земля не оформлена в собственность.

Разрешена ли продажа дома без земельного участка

Существуют два основных случая:

1. Право собственности у продавца оформлено и на дом и на землю. В таком случае продажа дома без участка запрещена. К покупателю переходит одновременно право собственности на капитальную постройку и на землю (ч.5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
2. Собственность на здание оформлено, при этом продавец пользуется землей на основании пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования, права аренды.

Продать такое здание без земли возможно. Разберем особенности оформления документов.

Как узнать, оформлена ли земля в собственность

Чтобы проверить документы, заказывают официальную выписку из ЕГРН на дом и землю. Желательно заказать именно бумажный вариант документа, поскольку запрос отработают специалисты Росреестра, перед выдачей документа проверят информацию на ошибки.

Особое внимание следует уделить сведениям выписки о наличии прав и обременений на объект недвижимости.

Стоит ли покупать дом, расположенный на чужом земельном участке

Чтобы ответить на этот вопрос, разберем вместе со специалистами Висма Групп наиболее часто встречающиеся ситуации из практики, при которых владелец здания не оформляет право собственности на землю:

1. Продавец — застройщик малоэтажных жилых строений.

Во время строительства был заключен договор аренды с администрацией. По завершении строительных работ, право собственности застройщик оформил только на капитальные постройки, оставив землю в аренде у государства.

В таком случае, например, чтобы купить дом в Нагаево, и оформить право на землю придется вначале оформить переуступку аренды земли, в дальнейшем — провести ее куплю-продажу.

2. Продавец — юридическая компания. Объект недвижимости — административное строение, расположенное в живописном районе на территории водоохранной зоны (например, гостиница на берегу реки).

Такой земельный участок по закону относится к изъятому из оборота, продаже третьему лицу не подлежит, а предоставляется исключительно путем заключения арендного договора.

Остальные случаи, при которых право распоряжаться землей не переходит при отчуждении на нем объектов недвижимости указаны в п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

Таким образом, в первом случае покупателю нужно быть готовым к дополнительным временным и финансовым затратам на переоформление документов на землю и выкупу у государства.

Во втором случае при решении о покупке здания следует учесть, что новый собственник здания не сможет полноценно распоряжаться землей, которой владеет государство, а только использовать ее часть для обслуживания приобретаемой капитальной постройки.

Для поиска верного решения будет полезно рассмотреть и сравнить покупку готового строения на чужом участке и затраты на строительство домов в Уфе, в том числе, с какой вероятностью и на каких условиях может быть одобрена ипотека на строительство дома такой же площади, планировки и изготовленного из таких же строительных материалов.

Кто платит налог на землю, не оформленную в собственность

Исходя из разъяснений ФНС, налог не оплачивают правообладатели в вопросах земельных участков, находящихся на праве аренды, безвозмездного пользования, включая право безвозмездного срочного пользования. Следовательно, арендатор участка налог не уплачивает.

Необходимо ли согласие на сделку от собственника земли

В большинстве случаев согласие на совершение сделки от собственника участка не требуется. Следует внимательно изучить исходный договор аренды, проверить, попадает ли ваш случай под одно из исключений, описанных в законодательстве.

В ситуации, когда согласие необходимо, важно заблаговременно перед сделкой запросить такой документ. Иначе суд может признать договор купли-продажи недействительным (п. п. 1, 2 ст. 166, п. 1 ст. 168, ст. 173.1 ГК РФ).

Как определить используемую часть земли под домом

В рассматриваемом нами случае покупатель автоматически получает право использовать часть участка, расположенную под приобретенной капитальной постройкой.

Использование большей площади земли, чем это необходимо зданию для его обслуживания ведет к наложению штрафа за самовольное занятие чужой площади, что подтверждается судебной практикой (Постановление ВС РФ от 29.11.2016 N 303-АД16-13561).

Так, общество с ограниченной ответственностью «Амурский консервный завод» по решению суда обязано было выплатить штраф в размере 350000 рублей за использование чужого земельного объекта большей площади, чем это необходимо для размещения и использования объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности. 

На практике для определения нужной площади и конфигурации участка проводят землеустроительную экспертизу. Эксперт определяет нужные параметры части земли, основываясь на градостроительных нормах и правилах.

Использование участка, принадлежащего продавцу на праве аренды

Земельный объект продолжает использоваться в соответствии с договором аренды, который заключен между продавцом здания и арендодателем. Права и ответственность арендатора по договору аренды передаются покупателю здания (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Переход наступает с момента оформления документов о собственности на капитальное строение в государственном реестре. За аренду начинает платить новый владелец. Обратим внимание, что не существенно, переоформлены ли документы на аренду или нет (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Размер арендной платы остается прежним (Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по делу N 305-ЭС18-22413, А41-80395/2017).

Использование участка, принадлежащего продавцу на праве бессрочного пользования

Приобретение земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования разрешено ограниченному кругу лиц (п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ).

При покупке здания в таком случае необходимо оформлять аренду на землю либо приобрести в упрощенном порядке, минуя торги (п. 5 ст. 287.3 ГК РФ).

Как выкупить землю из аренды в собственность

Рассмотрим наиболее часто встречающийся вариант, когда исходный вид права — государственная собственность.

Пошаговая инструкция выкупа от ГК Висма: 

1. Убедиться, что случай не попадает под исключения, предусмотренные п. 4 ст. 35 ЗК, ст. 27 ЗК РФ;
2. Подготовить документы и подать соответствующее заявление в орган власти (ст. 39.14 ЗК РФ).
3. Заключить договор купли-продажи;
4. Произвести оплату;
5. Обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности;
6. Получить выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, удостоверенный органом регистрации.

Как рассчитывается выкупная стоимость земельного участка

Указанная стоимость определяется на основании постановления правительства республики Башкортостан от 29.12.2014 No 629 и рассчитывается в настоящий момент от 2,5 до 50 процентов кадастровой стоимости.

Точная цена зависит от вида разрешенного использования земельного участка, порядка его предоставления, образования, наличия расположенных на нем объектов капитального строительства, оформленных в частную собственность.

Выкуп земли в рассрочку

Рассрочка предусмотрена не более чем на 3 года при условии оплаты первоначального взноса в размере не менее 30% стоимости земельного участка по договору.

Ипотека на дом, расположенный на земельном участке в аренде

Вопреки распространенному мнению, купить дом в ипотеку в Уфе, расположенный на арендованном земельном участке не составит труда.

В таком случае при оформлении сделки в Управление Росреестра подается заявление о переуступке права аренды земли с одновременной регистрацией залога — ипотеки в пользу банка.

При этом со слов специалистов Сбербанка единственным условием, на которое следует обратить внимание, является то, что срок ипотеки не может превышать срок заключенного с собственником договора аренды земельного участка.

Главный вывод

Группа компаний Висма рекомендует для принятия решения о покупке дома на чужой земле проанализировать имеющуюся исходную информацию, возможность дальнейшего выкупа, финансовые и временные затраты на оформление права собственности, взвесить все «за» и «против» и сделать выбор.