Перспективы развития рынка индивидуального жилищного строительства в республике Башкортостан

Аннотация: Статья посвящена рассмотрению текущей ситуации на рынке жилищного строительства Республики Башкортостан, а также анализу мер, способствующих развитию рынка жилищного строительства. Особое место в статье отведено индивидуальному жилищному строительству как перспективному направлению в данной сфере, изучению присущих ему сильных и слабых сторон, а также механизмов финансирования данного строительного сектора.

Строительство относится к ключевым отраслям национальной экономики Российской Федерации, сопряженной с решением важнейших задач, направленных на перестройку материальной базы производственного потенциала страны и развитие непроизводственной сферы. Скорость преодоления кризиса и конкурентоспособность национальной экономики определяются эффективностью функционирования строительного комплекса. Строительной отрасли отведена примерно десятая часть экономики Российской Федерации по объему производства и численности занятого в ней населения, численность строительно-монтажных организаций составляет примерно 70 тысяч. Процессы, связанные с перестройкой экономической системы страны, разгосударствление крупных государственных и монтажных корпораций способствовали резкому увеличению численности малых строительно-монтажных организаций, имеющих различные формы собственности.

1. Текущая ситуация на рынке жилищного строительства в Республике Башкортостан

Согласно данным Территориального органа государственной статистики Республики Башкортостан, общее количество введенных в действие квартир за период с января по сентябрь 2022 г., построенных за счет использования всех типов финансовых источников, составило 26,60 тыс. штук или 2 183,90 тыс. м2, что выше показателя сопоставимого периода прошлого года на 7,20 %. Динамика ввода в эксплуатацию жилых домов, возведенных с использованием финансовых источников всех типов, за период с января по октябрь 2022 г. представлена на рисунке 1.

Ввод жилых домов в эксплуатацию в Республике Башкортостан
Рисунок 1 – Ввод жилых домов в эксплуатацию в Республике Башкортостан в январе – октябре 2022 г., тыс. м2

В структуре жилищного строительства доля жилья, возведенного индивидуальными застройщиками, составила 68,40 %, совокупная площадь жилья – 1 493,50 тыс. м2, что больше показателя января-сентября 2022 г. на 108,60 %. Только за сентябрь 2022 г. индивидуальными застройщиками осуществлен ввод в действие жилых домов в размере 198,10 тыс. м2 общей площади, что больше уровня августа 2022 г. на 10,70 тыс. м2 и на 13,6 тыс. м2 больше показателя сентября 2021 г. Динамика ввода в эксплуатацию квадратных метров, возведенных индивидуальными застройщиками, представлен на рисунке 2.

Ввод в действие жилых домов индивидуальными застройщиками, тыс. м2 общей площади жилых помещений
Рисунок 2 — Ввод в действие жилых домов индивидуальными застройщиками, тыс. м2 общей площади жилых помещений

Согласно данным выборочного наблюдения экспертов Башкортостанстат за фактическими ценами сделок на рынке, усредненная цена за 1 м2 общей площади жилых помещений в 3 квартале 2022 года составила 84,50 тыс. рублей, что на 103,20 % больше показателя 2 квартала 2021 г. и на 113,20 % больше показателя 4 квартала 2021 г. По словам исполнительного директора Ассоциации застройщиков Республики Башкортостан Салавата Агеева, за период с января по июль 2022 года выдача ипотечных кредитов в Башкирии составила 24,30 тыс. (63,90 % от показателя сопоставимого периода 2021 года). В стоимостном выражении величина займов составила 63,70 млрд рублей. По данным Национального банка Республики Башкортостан, в июле 2022 г. жителям Башкирии было выдано 3,5 тыс. ипотечных кредитов, в стоимостном выражении выдача составила 9,40 млрд рублей, что на 40 % выше уровня июня 2022 г. Совокупная величина ипотечного портфеля башкирских коммерческих банков возросла до 352 млрд рублей, увеличившись с начала года на 7,40 %.

2. Исследование предпочтений жителей Уфы в плане жилищного строительства

В структуре возведенных в 2021 г. домов наибольшую долю составляли деревянные дома – 52,67 %, по сравнению с 2020 г. их численность возросла на 1 323 единицы или на 18,50 %. На втором месте блочные дома – 24,58 % (+ 607 единиц или + 18,13 % по сравнению с 2020 г.), на третьем — кирпичные дома – 22,15 % (+308 единиц или + 9,46 % по сравнению с 2020 г.). По этажности в структуре домов, возведенных в 2021 г., наибольшую долю имеют дома с этажностью от одного до трех – 99,30 %. По словам Unikor Group Ирины Коломасовой, предпочтения людей сводятся к приобретению готовых квартир в многоквартирных домах и отдельных загородных коттеджах. Подобного мнения придерживается генеральный директор Федеральной Сети Агентств Недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. На фоне фиксируемого риэлторами совокупного сокращения сделок на первичном и вторичном рынке жилья на 28 %, сокращение по загородной недвижимости составило только 4 %, в летние месяцы, особенно в августе, наблюдалось увеличение интереса к ипотеке на загородную недвижимость на 10 % по сравнению с сопоставимым периодом прошлого года. В структуре ипотечного портфеля по состоянию на лето 2022 г. ипотеке с загородной недвижимостью отведено 15 % (рисунок 2).

Структура ипотечных сделок
Рисунок 3 – Структура ипотечных сделок

В загородном сегменте предпочтения потребителя сводятся к покупке недвижимости в коттеджном поселке с благоустроенной инфраструктурой. Также предпочтения потребителей сводятся к покупке жилья в более низкоценовом сегменте, однако, по словам коммерческого директора Группы компаний «Садовое кольцо» Анатолия Баталина, дальнейшее сокращение затрат со стороны строительных компаний может оказать влияние на качество строительства. По данным Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Республике Башкортостан, по данным за январь — октябрь 2022 г. усредненная стоимость строительства 1 м2 общей площади жилых помещений в уже сданных в эксплуатацию жилых домах составила 58 606 рублей, в том числе в сельской местности – 38 802 руб., в черте города – 59 438 руб.

3. Преимущества индивидуальной жилищной застройки над многоквартирным строительством

Индивидуальная жилищная застройка имеет как ряд преимуществ, так и ряд недостатков. К числу сильных сторон индивидуального жилищного строительства относится следующие возможности:

  • проживание в возведенном доме на круглогодичной основе;
  • оформление официальной регистрации;
  • обеспечение прокладки коммуникаций со стороны муниципалитета и получение доступа к государственным учреждениям (больницы, поликлиники, школы, детские сады);
  • получение кредита на основании специальных ипотечных программ.

Слабыми сторонами индивидуального жилищного строительства являются:

  • более высокая стоимость земельного участка по сравнению с садовым участком, также пригодным для возведения дома;
  • при отсутствии дома на участке – необходимо оформление соответствующего разрешения со стороны муниципалитета;
  • индивидуальное жилищное строительство может осуществляться не особняком, а быть встроено в кварталы многоэтажных домов – в этой связи необходимо изучение Генерального плана развития территории;
  • недоступность в некоторых случаях необходимой инфраструктуры (школ, больниц, детских садов).

Также к числу существенных преимуществ малоэтажного жилищного строительства, формирующих его конкурентоспособность перед многоэтажными домами, относятся:

  1. Отсутствие значимых административных барьеров, состоящих в упрощенном порядке разрешительных процедур в данном виде строительства;
  2. Строительство домов с применением инновационных технологий и материалов, что позволяет отказаться от тяжелой строительной техники и дорогостоящих материалов. Данное обстоятельство позволяет сократить себестоимость объектов малоэтажного строительства, осуществлять их сдачу в кратчайшие сроки, расширить перечень конструктивно-технических решений в сфере строительства, сократить стоимость эксплуатации в связи с отсутствием дорогостоящего оборудования;
  3. Возможность осуществления строительных работ на любом типе местности, предусматривающем наличие рельефа сложного типа, высокий уровень сейсмической активности, слабый грунт.

4. Виды финансирования массовой застройки за городом

До недавнего времени финансирование индивидуального жилищного строительства осуществлялось за счет собственных финансовых источников застройщика либо привлеченного им банковского финансирования. Министерством строительства Российской Федерации был разработан проект закона, позволяющего осуществлять возведение индивидуальных жилых домов посредством финансирования со счетов эскроу (смотри проект Федерального закона от 22.11.2021 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части малоэтажного строительства). Соответствующий текст документа выложен на официальные порталы правовых актов и проходит процедуру рассмотрения и одобрения. Документ направлен на выстраивание комплекса взаимоотношений, позволяющих привлекать средства, имеющиеся в распоряжении граждан и юридических лиц, для возведения жилья малой этажности. Для привлечения финансовых ресурсов граждан будет действовать свод правил, аналогичный долевому строительству новостроек. Комплекс расчетных операций, возникающих между девелопером и покупателем, будет проводиться через уполномоченные банки посредством эскроу-счетов. Таким образом, одобрение законопроекта защитит дольщиков частных домов по аналогии с покупателями квартир в новостройках. Распространение действия механизма эскроу-счетов на комплексные малоэтажные проекты позволит повысить прозрачность рынка индивидуального жилищного строительства для кредитных организаций и усилить его привлекательность для девелоперов.

5. Перспективные направления развития рынка жилищного строительства

К числу стратегических направлений проведения реформ строительной отраслью и рынков недвижимости относятся:

  1. Повышение скорости строительных процедур, проведение реформ в области нормативно-правовой базы градостроительной деятельности и строительства);
  2. Реализация мероприятий, направленных на цифровизацию строительной отрасли (создание и развитие единого цифрового пространства в строительной отрасли, применение цифровой модели объекта на всем протяжении его жизненного цикла) – в качестве примера данной инициативы следует привести слова начальника отдела ипотечных продаж Уфимской дирекции Газпромбанка Зык О. о значении перехода на электронный документооборот и осуществлении взаимной интеграции IT-решений банков и девелоперов;
  3. Развитие программно-целевого механизма, позволяющего ускорить социально-экономическое развитие городских агломераций и городов, являющихся драйверами экономического роста.

Конкретными мероприятиями институционального стимулирования на среднесрочную перспективу являются:

  • создание новых и повышение эффективности имеющихся инструментов, позволяющих накопить на первоначальный взнос по ипотечному кредиту;
  • усиление значимости федеральных институтов развития (например, Акционерного общества «ДОМ.РФ», Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», Фонда жилищно-коммунального хозяйства;
  • рост эффективности обеспечения земельных участков инфраструктурой соответствующего типа;
  • развитие института индивидуального жилищного строительства и иные.

По словам исполняющего обязанности министра строительства и архитектуры Республики Башкортостан Егора Родина, драйвером сферы жилищного строительства выступает ипотечное кредитование — до 70 % совокупных продаж жилья осуществляется посредством данного инструмента.  По его словам, рынок обладает возможностями сокращения процентных ставок (на фоне политики сокращения ключевой ставки, проводимой ЦБ РФ), однако дальнейшее стимулирование спроса возможно посредством расширения предложения жилищного фонда и усиления конкурентной борьбы между застройщиками. Также к числу перспективных направлений, способствующих развитию рынка жилищного строительства, относятся контроль над ценовой политикой (Башкортостан входит в перечень регионов, средне реагирующих на рост стоимости жилищного фонда) и реализация государственных программ, а также совместных программ застройщиков с коммерческими банками.