ИЖС И ВТОРИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: КТО ОСТАНЕТСЯ В ЖИВЫХ?

Аннотация: в данной статье речь пойдет о трудностях, возникших на российском рынке недвижимости и ИЖС, как способе преодоления кризисных явлений и смягчения турбулентности всей экономики.

Предпосылки и причины

Строительная отрасль как двигатель современной российской экономики испытывает сейчас большие трудности с состоянием рынка недвижимости: первичной и вторичной.

Этому предшествовало объявление российским Центральным Банком о закрытии льготного ипотечного кредитования с начала 2023 г. Также Э. Набиуллина заявила, что будут применяться санкции к застройщикам, предлагающим минимальные проценты по кредитам. По мнению ЦБ РФ эти меры были необходимы, поскольку рынок российской недвижимости оказался перегрет. Чтобы охладить рост рынка и сдуть образовывающийся пузырь на рынке недвижимости необходимо сбить спрос, чего можно достичь за счет закрытия ипотечных льгот.

По мнению экспертов, начавшийся бешеный рост рынка недвижимости в 2020 г., продолжившийся вплоть до конца 2022 г., взвинтил цены на жильё по России в среднем в 2 раза, однако располагаемый доход граждан остался почти неизменным или подрос незначительно, поэтому рынок оказался в ситуации острой нехватки потребителей со свободными капиталами. Из этого следует, что люди оказались в вынужденной ситуации ипотечного кредитования, что со временем привело к тому, что огромная доля российских граждан закредитована и перекредитована.

Ситуация осложняется еще и тем, что новая геополитическая реальность вынуждает предпринимать жёсткие действия у нескольких категорий собственников жилья. Во-первых, политические эмигранты, покидающие страну, готовы демпинговать рынок, поскольку вопрос цены для них далеко не первичен. Поэтому рынок оказывается раздут возросшим предложением с относительно дешевыми ценами в среднем по рынку. Во-вторых, похожая ситуация складывается с бизнесменами, испытывающими некоторые трудности с поддержанием предприятия на рентабельном уровне и в силу этого вынужденными продавать свою недвижимость, чтобы поправить обстановку на предприятии и не допустить банкротства. Всё это в совокупности толкает предложение вверх, что для горячего рынка не является благоприятным обстоятельством.

С другой стороны, нельзя забывать о том, что в российской экономике велико число теневых занятых. По оценкам ФНС и Росстата, не меньше 25% всех трудовых доходов россиян находится в тени. Эти средства нельзя списывать со счетов, прогнозируя возможные сценария развития событий на рынке недвижимости. За счет этих средств рынок может дать лишь небольшую трещину и гарантировать избежание масштабов кризиса 2008 года.

Причем сейчас на фоне информационного шума, поднимаемого СМИ, потребитель вернулся на рынок и ведет активную жизнедеятельность, чтобы успеть воспользоваться государственной программой по льготному ипотечному кредитования. Это вынудило многих, кто затягивал решение с кредитованием, пойти на этот шаг. Именно поэтому, по некоторым оценкам, в конце ноября произошел рост на 16% (растет аренда и сама «вторичка» с ИЖС). Этот подъем ожидаемо продлится максимум до декабря 2022 г., затем последуют рыночные метаморфозы, трансформации и частичная перестройка рынка.

Не стоит думать, что это касается только российских реалий. Это, безусловно, общемировая тенденция. Например, сейчас Китай и США испытывают похожие трудности, поэтому сдувание рынка неизбежно во все мире.

Суммируя вышесказанное, становится очевидной траектория, по которой развивается рынок недвижимости в России: если в ретроспективе в течение нескольких последних лет рынок испытывал бурный рост, то сейчас он постепенно начинает входить в депрессивное состояние.

«Спасительная» таблетка

Однако у всего этого есть универсальное решение, которое заключается в инвестировании в застройщиков и ИЖС, чтобы поддержать именно этот сектор первичного жилья.

Сейчас наблюдается однозначное переключение внимание потребителя с рынка вторичного жилья на рынок первичного (в первую очередь речь идет об ИЖС). А этот рынок менее рискованный и более выгодный для вложения по нескольким причинам: при покупке «вторички» мы сталкиваемся с множеством подводных камней и рисков. Все эти риски можно условно разбить на несколько категорий:

связанные с наследственным правом либо с кредитными обязательствами прошлого владельца (долги в кредитных учреждениях);
связанные с заключением сделок по доверенности, когда продавца представляет другой человек;
связанные с долевым владением и т.д.

ИЖС полностью этого лишено, поскольку вся история объекта на ладони. Более выгодное приобретение происходит именно на рынке ИЖС, поскольку появляется возможность по более низким ценам купить жилье либо на стадии проектной разработки, либо на стадии самого строительства. Соответственно, по мере приближения к завершению проекта цены будут выравниваться с ценами на «вторичку». Разумеется, у ИЖС тоже есть свои проблемы: со сдачей жилья в срок и с подведением всех соответствующих коммуникаций со стороны застройщика. Однако если речь идет о проверенном участнике рынка, который зарекомендовал себя как надежный застройщик, то риск столкнуться с подобными проблемами минимальный. Необходимо вступать в деловые отношения только с теми застройщиками, которые заслужили свое доверие делом, а не словом. Таким образом, в первую очередь нужно обращать внимание на результативность компании. Например, «Висма» по итогам 2021-2022 гг. возвела более 130 объектов ИЖС в Нагаево, объемы выручки превысили 400.000.000 руб., а объемы потребительского спроса продолжают расти. Благодаря эффективной системе менеджмента «Висма» обеспечивает исполнение заказов в срок и реализует вексельную модель инвестирования, гарантирующую инвесторам отсутствие рисков.

ИЖС как первичное жилье имеет такую же ценовую устойчивость, что и вторичный рынок, поскольку в обоих случаях есть «мертвая» точка, ниже которой цена гарантированно не опуститься. В случае с ИЖС – это себестоимость, в случае с «вторичкой» – это психологический барьер, возникающий в сознании владельца объекта недвижимости. И этот уровень близок к паритетному.

К тому же, ипотечные ставки на ИЖС ниже, что делает потребительские сделки сильно выгоднее, чем среднестатистическое приобретение «вторички». Дело в том, что застройщику и банкам очень выгодно сотрудничать друг с другом, поскольку речь идет о крупных сделках. Банк привлекает больше клиентов, застройщик продает больше объектов недвижимости. Государство – это ключевой игрок в этом процессе. Поскольку застройщик, занимаясь возведением новостроек, создает рабочие места и осуществляет налоговые отчисления в бюджет, то государство заинтересовано в том, чтобы облегчить бремя застройщика и банков, осуществляющих важную социально-экономическую миссию по поддержанию деловой активности в стране. Поэтому государство компенсирует часть кредитных расходов, нивелируя ключевую ставку. Отсюда и получается, что итоговая ипотечная ставка на «первичку» намного ниже и выгоднее. В силу этого спрос в этом сегменте рынка будет гарантированно стабильным с трендом на рост.

Учитывая тот факт, что доля частных инвесторов на рынке первичного жилья снижается с 2015 года, и уже осуществлен переход на эскроу-счета, ИЖС больше не рассматривается как чисто инвестиционный инструмент с огромной долей частных инвестиций, то есть рынок ИЖС стал именно рынком жилья и перестал быть чистым рынком инвестиций. Иначе говоря, рынок ИЖС комбинирует в себе инвестиционный потенциал и утилитаристский жилищный смысл. Это значит, что и инфляция, и ограниченный оборот валюты с трудноизмеримой реальной капитализацией жилья не представляют никакой угрозы для ИЖС. В этом смысле гибкость ИЖС даже превосходит «вторичку» по параметрам устойчивости.

Таким образом, принимая во внимание все обстоятельства, становится очевидным, что в условиях глобальной стагнации рынка недвижимости, ИЖС становится тем самым спасительным средством, где можно сохранить и приумножить свои капиталы, в то время как рынок вторичного жилья не способен противостоять цикличности экономики и началу жилищной рецессии. Поэтому «вторичка» в нынешних условиях неконкурентоспособна по отношению к ИЖС.

Автор: Рафаэль Салихов